Mercado inmobiliario: entre la recuperación de la oferta y las tensiones de la economía
El mercado inmobiliario argentino comenzó a mostrar cambios notorios desde la implementación del Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023, que modificó el régimen de alquileres y dejó sin efecto el esquema establecido por la Ley de Alquileres de Argentina. Según explica el corredor inmobiliario Carlos María Borges (MP 054), el nuevo escenario generó una reconfiguración del sector, con una recuperación progresiva de la oferta de propiedades y nuevas dinámicas en la relación entre propietarios e inquilinos.
Borges señala que, tras los cambios normativos, “muchas propiedades que habían sido retiradas del mercado volvieron gradualmente al sistema locativo”, mientras que otras se orientaron hacia el alquiler temporario, una modalidad que continúa en expansión en diversas ciudades del país, especialmente en aquellas con desarrollo turístico.
En ese contexto, el especialista describe un mercado de alquileres más dinámico que en los últimos años. “Hoy existe una oferta amplia y competitiva, tanto para viviendas como para locales comerciales. Cuando el valor pedido por el propietario se ajusta a la tendencia del mercado, las propiedades suelen alquilarse rápidamente”, explica. En general, agrega, predominan contratos de uno o dos años con actualizaciones periódicas vinculadas a indicadores como el Índice de Precios al Consumidor o el Índice de Contratos de Locación.
Sin embargo, el contexto económico también introduce tensiones. Borges advierte que el atraso de los ingresos frente a la inflación y la caída en el consumo afectan especialmente al sector comercial. En la ciudad de Santiago del Estero, por ejemplo, el microcentro registra una creciente desocupación de locales.
“La falta de ventas está provocando que muchos comercios reduzcan su tamaño, cambien de rubro o directamente se trasladen a otras zonas donde hay mayor circulación de personas”, sostiene. Según el corredor inmobiliario, este movimiento está generando la aparición de nuevos polos comerciales en sectores de la ciudad que hasta hace pocos años no tenían ese protagonismo.
Para Borges, esta transformación también deja en evidencia una falencia estructural: la falta de planificación urbana. “La ciudad crece y se transforma, pero muchas veces sin una orientación clara sobre hacia dónde debería desarrollarse el comercio y los servicios”, advierte.
El impacto económico también obliga a los propietarios a replantear sus estrategias. Mantener un inmueble desocupado implica costos de mantenimiento, impuestos y servicios, por lo que cada vez es más frecuente la negociación de valores de alquiler que resulten sostenibles para ambas partes.
En el segmento residencial, el microcentro de Santiago del Estero experimentó en los últimos años un crecimiento significativo de departamentos de uno, dos y tres ambientes, muchos de ellos con buena ubicación y amenities. Sin embargo, Borges señala que estas unidades suelen estar orientadas a sectores de ingresos medios y altos, lo que limita su acceso para el asalariado promedio.
A la par de este crecimiento edilicio, aparecen nuevas dificultades vinculadas a los servicios urbanos. En distintos complejos de propiedad horizontal se registran problemas en la provisión de agua y en el sistema cloacal, en parte debido a la antigüedad de la infraestructura existente.
“El sistema cloacal tiene en algunos sectores más de 80 años. Esto genera saturaciones, desbordes y dificultades en el funcionamiento normal de muchos edificios”, explica el corredor inmobiliario.
Otro factor de preocupación es el aumento sostenido de las expensas en los consorcios. El incremento de los costos laborales, los servicios, la seguridad y el mantenimiento impacta directamente en el bolsillo de los propietarios e inquilinos. En algunos casos, incluso comienzan a registrarse atrasos en los pagos, lo que complica la administración de los edificios.
Frente a este panorama, Borges considera que el desarrollo urbano requiere una mirada más integral. “Es fundamental que exista una interacción entre el Estado y los distintos actores del sector para planificar el crecimiento de la ciudad y garantizar servicios adecuados”, sostiene.
Para el especialista, el desafío no solo pasa por la dinámica del mercado inmobiliario, sino también por pensar el futuro de la ciudad. “Si queremos mejorar la calidad de vida, necesitamos una planificación urbana que acompañe el crecimiento y servicios públicos que estén a la altura de esa expansión”, concluye.
